תא/ 3866 - תפרי נווה צדק צפון מזרחיים

יעוד: מגורים, ציבורי, מסחר ושצ"פים
מזמין: עיריית תל-אביב
היקף פרויקט: 38 דונם- כ-500 יח"ד + שטחי מסחר ושטחים ציבוריים

קצה שדרות רוטשילד- חיבור לנווה צדק
 
 
 
כיכר עין גנים
 

גבולות תכנית 3866
 
 

הדמיות ישנות:
 
 
 
 
 
ההדמיות באדיבות:
רחוב התלמי
 
החניון שבו יוקמו כיכר ומבנה ציבור
 
 
 


תפרי נווה צדק מזרחיים 

מיקום: צפון מזרח שכונת נווה צדק. 
גבולות: 

בצפון: רחוב יצחק אלחנן. 
במזרח: שד' רוטשילד- רחוב התלמי. 
בדרום: רחוב לילינבלום ורחוב פינס 
במערב: החרמון-ס.תחכמוני-שבזי. 
שטח קרקע: כ- 38 דונם . 
מתכנן: אורית מילבואר-אייל אדריכלות. 
יזם: עיריית ת"א-יפו. 
בעלות: פרטיים , מדינת ישראל (ממ"י) , עיריית ת"א-יפו. 

מצב השטח בפועל ובעלויות:
האזור מבונה ברובו בבניינים (מרביתם מגורים) בני 1-2 קומות, במצב פיסי  בינוני עד גרוע. החלקות בגודל משתנה בשטח של 100-500 מ"ר. 
בתחום התכנית חלקות 31 ו- 32 בגוש 7422, בבעלות ממ"י ששטחן כ –1.5 ד' (קיימים בחלקת המושע כ- 20 מחזיקים, מרביתם ברשות – דיירים מוגנים של עמידר). 
וחלקות בבעלות העיריה בקצה שד' רוטשילד, רחוב השחר (גני ילדים), ברחוב   לילינבלום (ביה"ס לבנות) וברחוב עין גנים בשטח כולל של כ-7700 מ"ר. 

מצב תכנוני קיים: 
התכנית החלה על רוב המתחם הינה תכנית לפי תוכנית 1200 (משנת 1975 ), בה  השטח מוגדר כאזור לתכנון בעתיד. 
תכנית 2277 (משנת 1991) חלה על המגרש המיוחד (חלקות 31 ו- 32 גוש 7422 )  שלגביו נקבע בהוראות התכנית כי לא יוצאו היתרי בניה עד להכנת תכנית מפורטת. 
תכניות 44 ו- 38 הן התכניות הקודמות לתכניות התקפות: 
בתכנית 44 (משנת 1941) סומן האזור להריסה. 
תכנית 38 (משנת 1937) , קבעה אחוזי בניה של 45% לקומה בשלוש קומות ברחובות שבזי, פינס, התלמי והראשונים (התקוה), ו–40% לקומה בשתי קומות, ברחובות יצחק אלחנן,מולכו, עין גנים, יהודה החסיד וסימטת תחכמוני. 
תכנית 38 הגדירה קו בנין קדמי 2 מ' בכל הרחובות והרחבת הרחובות שבזי, הראשונים (התקוה), פינס והתלמי ל – 12.5 מ' (במקום כ – 6 מ' בפועל). 
מימוש הנחיות אלה משמעו הריסת המבנים הקיימים ו/או מניעת אפשרות בניה בחלק מהחלקות. בפועל לא מומשו קווי הבניין והרחבת הרחובות. בתחום התכנית תוכנן כביש המחבר את התלמי ויצחק אלחנן, על חלקות בניה ועל מבנים קיימים, ללא התייחסות לפרצלציה הקיימת. 

מצב תכנוני מוצע:
מטרות התכנית החדשה: 
– לאפשר את שיקום האזור והחייאתו תוך שמירה על המרקם הקיים, ע"י קביעת ייעודי קרקע, מבנים לשימור, שימושים, זכויות בניה והוראות בניה ולאפשר הוצאת  היתרי בניה. 
– קביעת שטחים ציבוריים פתוחים ברחוב עין גנים וברחוב ראשונים. 
– קביעת אחוזי בניה למגרש עירוני בקצה שדרות רוטשילד (הכולל את ביה"ס לבנות  ומגרשי חניה בפועל) לחיזוק הקשר עם שדרות רוטשילד. 
– בהתאם לכך לשנות בתחום התכנית את הוראות תכניות 2277,1200. 
עקרונות התכנית: 
המתחם מאופיין במגוון שימושים, החל במגורים וכלה במסחר, בילוי , משרדים ומבני ציבור. בעירוב השימושים הקיים באזור זה פוטנציאל תכנוני רב ליצירת אזור אורבאני מרתק אשר יספק מגוון שירותים לתושבי האזור בפרט ולתושבי העיר בכלל. 
מתוך הבדיקות שערכנו עולה כי האזור הכלול בתחום התכנית, הינו חלק בלתי נפרד משכונת נווה צדק. נכון יהיה להמשיך את מרקם הבינוי האופייני לשכונת נווה צדק גם באזור הנ"ל, תוך טיפול פרטני באזורי התפר בהם ה"שכונה והמע"ר נפגשים". 
היותו של המתחם תפר: בין תקופות שונות, בין סגנונות בניה שונים מהווה אתגר תיכנוני. טיפול נכון בתפר יהיה כזה שיחזק את החיבור הפיזי בין האזורים תוך שמירה על אופיו ויחודו של כל אזור ואזור. 
אופי הבינוי המתוכנן: בניינים בני 3-2 קומות ועליית גג, בנויים בקו בניין 0 מ' לרחוב. 
בתחום הקו הכחול ע"פ נתוני מחלקת ארנונה קיימות כ- 170 יח"ד . פוטנציאל התוספת על פי התכנית החדשה מסתכם בכ –350 יח"ד נוספות. סה"כ כ- 520 יח"ד. 

התכנית כוללת מספר מתחמים:

מתחם יצחק אלחנן – דופן נווה צדק:
החלקות הגובלות ברחוב יצחק אלחנן, מהוות את הקצה הצפוני- חיצוני של שכונת נווה צדק. כיום: אזור מוזנח למדי אשר מכיל מגרשי חניה וחנויות קונפקציה. 
רחוב יצחק אלחנן מתוכנן להיות מורחב לכיוון צפון (שלא במסגרת התכנית הנדונה). בדופן הצפונית מתוכננים מגדלים (מחוץ לגבול התב"ע הנדונה). לאחר שנבחנו אלטרנטיבות שונות לבינוי, מוצע להמשיך את הבינוי האופייני לנווה צדק גם לאורך רחוב יצחק אלחנן. יותרו 3 קומות (מגורים/משרדים), כולל קומה מסחרית גבוהה ועליית גג. גודל יח"ד ממוצעת 65 מ"ר לשטחים כוללים . 

אזור התפר בין שכונת נווה-צדק למע"ר רוטשילד:
האזור שבין רחוב התלמי ממזרח, לרחוב תחכמוני ממערב. 
חשיבותו של האזור בהיותו אזור מקשר בין שכונת נווה-צדק למע"ר רוטשילד- "קצה שדרות רוטשילד". התפר שבין אחוזת בית- תחילתה של תל-אביב הרשמית והמסודרת (שד' רוטשילד) לבין השכונות שהתפתחו "מעצמן" ע"י יזמים עצמאיים ומתיישבים יוצאי יפו. התפר שבין ה"עיר החדשה" ובין ה"עיר העתיקה". 
יעדים מרכזיים לטיפול: באזור זה מתוכנן חיבור שדירת רוטשילד- המע"ר לשכונת נווה- צדק והמשך הציר הירוק, אל שצ"פ המסילה – המוביל לים. 
בקצה שדרות רוטשילד מוצע מגרש למבנה ציבורי בשטח של כ- 1900 מ"ר. במסגרת התכנית המוצעת יוגדרו אחוזי הבניה ויעוד הקרקע. 
קוי הבניין, אופן העמדת המבנה, מיקום שטחים פתוחים, תכסית וכ"ו יקבעו במסגרת תוכנית בינוי בסמכות ועדה מקומית. 

מתחמי מגורים:
אזורי מגורים מובהקים, בהם נכון להמשיך עם נפחי הבניה האופייניים לשכונה. בחלקות המגורים הפונות לרחוב שבזי מוצע מסחר בקומת הקרקע, זאת בהמשך למסחר הקיים בציר שבזי. בנייני מגורים בני 2-3 קומות + עליית גג, קוי בניין 0 מ' לרחוב. 


טבלת זכויות והוראות בניה:
 

יעוד

מס' תא שטח

גודל מגרש

(מ"ר)

שטחי בניה (% משטח המגרש)

תכסית (% משטח תא השטח)

 

שטח ממוצע ליח"ד  מ"ר

גובה מבנה

(מטר)

מספר קומות

קווי בנין (מטר)

מעל לכניסה הקובעת

מתחת לכניסה הקובעת ( %)

סה"כ אחוזי בניה מעל לכניסה הקובעת1

אחוזי בניה כוללים1 (%)

מעל לכניסה הקובעת

מתחת לכניסה הקובעת

קדמי

צידי

אחורי

עיקרי

שרות

עיקרי

שרות

מגורים ב'

כל היעוד

שטח מגרש מינימלי 90 מ"ר

ראה שטחים כוללים

לפי התכליות המותרות בחוק ובמסגרת סה"כ השטחים המותרים באזור הייעוד

—- 9

ע"פ ע1

עד 140

140+ מרתפים

80

80

10.6

2 +עלית גג

ע"פ ע1

7

2.5/0

4

מגורים ג'

כל היעוד

שטח מגרש מינימלי 100 מ"ר

—- 9

ע"פ ע1

עד 210

210+ מרתפים

80

80

13.5

3 +עלית גג

ע"פ ע1

0

3/0

4

מגורים ב' (הנחיות מיוחדות)

118

כמסומן בתשריט

 

—- 9

ע"פ ע1

עד 200

200+ מרתפים

 

65

 

 

ע"פ ע1

0

2.5

2.5

מבנים ומוסדות ציבור

300

כמסומן בתשריט

עד 40% מהשטח העיקרי

—- 9

ע"פ ע1

תוספת בתיאום עם מחלקת שימור

 

 

תוספת בתיאום עם מחלקת שימור

 

 

 

 

 

 

ע"פ ע1

 

   

301

 

226

שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור

500

כמסומן בתשריט

עד 200

עד 60% מהשטח העיקרי

ראה הוראת סעיף 4.5.1ג' לעיל

ע"פ ע1

עד 260

260+ מרתפים

50

 

 

ע"פ ע1

יקבע בתוכנית בסמכות ועדה מוקמית

1 אחוזי בניה מקסימליים, במגבלות קוי הבניין והגובה המוגדרים בתקנון, זכויות בניה שלא יכנסו במגבלות העיצוביות בטלות.


גובה ומספר קומות:
בהתאם למפורט בטבלת זכויות והוראות בניה שלעיל: 
באזור מגורים ב' : שתי קומות (כולל קומת קרקע) ועליית גג 
באזור מגורים ג': שלוש קומות (כולל קומת קרקע) ועליית גג 
(בבניינים קיימים (על פי רשימה מוגדרת) תתאפשר תוספת מעבר לשלוש קומות בקומת גג חלקית) 

קווי בניין: 
בהתאם למפורט בטבלת זכויות והוראות בניה שלעיל: 
באזורי מגורים: קדמי: 0 מ', בהתאם לקיים ברחוב. 
צדדי 2.5/3 מ' או 0 מ' בתנאים. 
קו בניין אחורי: 4 מ'. 

צפיפות:
 שטח דירה ממוצע לא יפחת מ- 80 מ"ר שטחים כוללים (עיקרי ושרות). 
בחלקות עם חזית מסחרית שטח דירה ממוצע לא יפחת מ- 65 מ"ר ליח"ד לשטחים כוללים (עיקרי ושרות). 

תחבורה: 
אין שינוי במערך הרחובות והתנועה הקיים. התכנית אינה מרחיבה דרכים קיימות, למעט הרחבות מקומיות (בעיקר ברחוב התלמי) על מנת לאפשר הרחבת מדרכות. 
הנגישות הינה דרך רחוב אחד העם ממזרח, יצחק אלחנן והתלמי מצפון. 
רחוב יצחק אלחנן מתוכנן להרחבה לכיוון צפון. ויהווה ציר תחבורה ראשי. 
בקצה שדרות רוטשילד, רחוב התלמי, יקבע כדרך עם עדיפות להולכי רגל, ללא חניה לאורכו. רחוב התלמי הינו חלק מהציר הירוק, המחבר בין קצה השדרה לשצ"פ המסילה. 

שימור:
במתחם מוצעים מבנים לשימור. מבנים אלה מייצגים את הבניה המקורית האופיינית לאזור. 
המבנים לשימור ממוקמים בעיקר סביב "כיכר עין גנים". המבנים הינם לשימור שלא בהגבלות מחמירות. 
התוכנית תאפשר תוספת בניה למבנים לשימור בהתאם למפורט בתקנון  וייקבעו הוראות לשימור ושיפוץ המבנים בתאום עם מחלקת השימור. 
בנוסף במסגרת התכנית המוצעת, קיימים מבנים אשר הוכרזו לשימור במסגרת תוכנית השימור 2650ב', התכנית קובעת את יעוד הקרקע לגביהם). 

שטחי ציבור:
שטחי הציבור הקיימים/ מוצעים לשכונה:
-חלקה 37בגוש 7422 בשטח כ- 5500 מ"ר, בקצה שדרות רוטשילד כוללת היום חניון ציבורי עילי – חברת אחוזות החוף, מרכז לנפגעי סמים ואת ביה"ס תחכמוני ברחוב לילינבלום, ביה"ס תחכמוני המקורי משמש היום כביה"ס לבנות עקיבא, וכמרכז לעולה. השטח הנ"ל מוגדר כמגרש ציבורי בתכנית 2277. 
מוצע כי חלק מהמגרש, בשטח של כ- 2000 מ"ר בקצה שדרות רוטשילד, ישמש למבנה ציבורי נוסף. סה"כ זכויות הבניה עד 200% לשטח עיקרי,  יותרו 4 קומות על קרקעיות. 
בשל מיקומו היחודי של המבנה בקצה שדרות רוטשילד נכון יהיה לייעד  את המגרש למבנה ציבורי שישרת את כלל תושבי העיר. תנאי להוצאת  היתר בניה יהיה אישור תכנית בינוי עיצוב ופיתוח ע"י הועדה המקומית.  התכנית תתייחס בין היתר למיקום ואופן העמדת המבנה הציבורי, מיקום  השטחים הפתוחים, קוי בניין ועוד. 
-חלקה 44 בגוש 7422 ברחוב עין גנים. חלקה בשטח 157 מ"ר בבעלות עירונית המשמשת היום חניון עילי. ע"פ תכנית 1200 אזור לתכנון בעתיד. מוצע ליעד חלקה זו לשצ"פ (כיכר ציבורית). כיכר זו נמצאת בלב אזור בילוי ומסעדות קיים שוקק חיים. 
– חלקה 57 בגוש 6920 ברחוב השחר, בשטח כ- 1500 מ"ר, מתחם מבנים לשימור(לפי תכנית 2650ב') הנמצא בכניסה לשכונת נווה צדק מכיוון מזרח. ע"פ תכנית 1200 אזור לתכנון בעתיד. המבנים משמשים היום כגני ילדים עירוניים. האזור מתוחם על ידי גדרות ונמצא במרכז צומת דרכים ראשית. מוצע להעביר את גני הילדים למיקום שקט יותר (בחלק הצפון מערבי של השכונה, במסגרת תכנית המקודמת לאזור זה). ולמקם במבנים אלו פונקציה ציבורית פתוחה לקהל הרחב שתאפשר שימוש במבנים ובמרחב הפתוח הירוק שבין המבנים לשימור. 
– חלקה 34 בגוש 7422 בשטח כ- 550 מ"ר ברחוב הראשונים : גינה ציבורית קיימת בפועל. ע"פ תכנית 1200 אזור לתכנון בעתיד. תוגדר בתב"ע פורמלית כשצ"פ. 

נתונים:
סה"כ שטחים פתוחים קיימים סטטוטורית: לא קיים סטוטורית. 
סה"כ שטחים ציבוריים קיימים סטוטורית: כ- 7000 מ"ר, שטח מגרש. 
סה"כ שטחים ציבוריים מתוכננים: תוספת של 3000 מ"ר שטח בנוי. 
 

סוג נתון כמותי

מצב מוצע

שטח

מ"ר כוללים

לבנייה (עיקרי+שרות)

יחידות דיור

שטח התכנית – דונם

כ- 38 ד'

כ- 37,513 מ"ר

כ- 520 יח"ד

מגורים ב'

9284 מ"ר

כ-  16,700 מ"ר

כ- 230 יח"ד

מגורים ג'

8330 מ"ר

כ-20,800 מ"ר

כ-290 יח"ד

מבנים ומוסדות ציבור

7500 מ"ר

 

—-

שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור

  1,900 מ"ר

 

—–

שטח ציבורי פתוח

1061 מ"ר

 

—–